서울 도심 엣지 데이터센터 확산, 공실 오피스가 새 투자처로 떠오른 이유

출처 바로가기

데이터센터 수요가 급증하는 가운데, 서울 도심 부동산 시장에서 **엣지 데이터센터(Edge Data Center, 수요지 인접 소형 데이터 처리 시설)**가 새로운 대체 투자처로 부상하고 있다. 대형 시설이 부지·전력 문제로 서울 진입에 막히자, 자산운용사와 개발사가 기존 도심 빌딩을 활용한 소형 데이터센터로 눈을 돌리는 흐름이다.

현황: 서울 도심에서 진행 중인 두 건의 실험

• 종로구 인의동: 대신자산운용·한화솔루션 컨소시엄이 하나손해보험빌딩을 인수해 엣지 데이터센터 전환을 추진 중이다. 약 1년간 인허가를 거친 뒤 수평 증축 리모델링으로 건물 가치를 끌어올린다는 계획이다. 저층부는 데이터센터, 상층부는 오피스로 활용하는 방식이 유력하다. 완료되면 서울 CBD(도심권역) 최초의 도심형 엣지 데이터센터가 된다.
• 영등포구: 마스턴투자운용이 10㎿급 도심형 엣지 데이터센터를 추진하고 있다. 자산운용사가 서울 시내에서 직접 개발에 나선 첫 사례다. 시행은 엣지코어PFV, 시공은 한화 건설부문이 맡았다. 대지 약 1385㎡, 연면적 약 9733㎡ 규모로 2028년 하반기 준공이 목표이며, 여의도 금융사를 주요 수요처로 삼는다.

원인: 대형 모델이 막힌 자리를 소형이 메운다

확산의 배경에는 대형 데이터센터가 직면한 구조적 한계가 있다. 그동안 국내 민간 투자는 수전용량 50㎿ 이상 대형 시설에 집중됐으나, 막대한 전력과 넓은 부지 탓에 대부분 수도권 외곽이나 지방에 들어섰다. 그 결과 다음 세 가지 비용이 누적되고 있다.

• 지연 비용: 서울 도심과 거리가 멀어 데이터 전송 지연이 발생한다.
• 사회적 비용: 전자파·소음을 우려한 주민 반발이 적지 않다.
• 시간 비용: 전력망 확보와 인허가가 걸림돌로, 통상 개발에 3년 이상이 걸린다.

반면 엣지 데이터센터는 전력 사용량이 적고 규모가 작아 도심 내 유휴 부지나 기존 건물 일부를 활용하기 쉽다. 인허가 부담이 낮고 필요 전력량도 적어 전력 확보에 유리하며, 개발 기간도 크게 단축된다. 거시적으로 보면, 금융·AI 등 저지연(low-latency) 데이터 처리가 핵심인 산업의 수요와 장기 공실에 직면한 도심 오피스의 공급이 맞물린 결과다. 유휴 부동산이 인프라 자산으로 재평가되는 국면이다.

전망과 시사점: 입지가 곧 자산이 된다

전망의 핵심 변수는 입지의 지연 우위가 실제 수요로 확인되느냐다. 영등포 사례가 여의도 금융사를 겨냥한 점은, 엣지 모델의 수익성이 '얼마나 큰가'가 아니라 '얼마나 가까운가'에서 나온다는 점을 보여준다. 종로·영등포 두 사례가 인허가와 준공을 통과한다면, 도심 공실 오피스의 데이터센터 전환은 개별 실험을 넘어 하나의 투자 트랙으로 자리 잡을 가능성이 크다.

다만 단정은 이르다. 인의동 건은 인허가에 약 1년, 영등포 건은 준공까지 2028년 하반기가 걸린다. 즉 이 흐름의 성패는 2026~2028년 인허가·준공 실적으로 검증될 사안이며, 현재는 초기 진입 국면이다.

결론

서울 도심 엣지 데이터센터 확산은 대형 시설의 전력·부지·민원 한계가 만든 공백을, 도심 유휴 부동산이 메우는 구조적 전환이다. 실무 관점의 다음 단계는 다음과 같다.

• 수요처 인접성 우선 점검: 금융·AI 등 저지연 수요와의 물리적 거리를 1순위 입지 기준으로 검토한다.
• 전환 적합 건물 선별: 저층부 데이터센터·상층부 오피스의 혼합 활용이 가능한 공실 빌딩을 후보군으로 본다.
• 검증 시점 주시: 종로·영등포 사례의 인허가 통과와 2028년 준공 여부를 이 모델의 실효성 판단 지표로 추적한다.